學者觀點－合宜住宅 牽動房地產政策
八德合宜住宅弊案愈滾愈大，也讓合宜住宅能否落實「居住正義」再次浮上檯面。合宜住宅係限定承購資格，提供中低收入之無自有住宅家庭合宜價位之住宅。合宜住宅可以形成比價效應，降低房價上漲壓力，為健全房市的方法之一。尤其合宜住宅還規定10％戶數是做為只租不售的「社會住宅」，弱勢者與年輕人多一種租屋選擇，俾利居住與脫貧。政策立意雖佳，也有許多問題。首先，政府興建合宜住宅的目的之一是抑制房價飆漲。但板橋浮洲與A7合宜住宅各4,000戶左右，八德合宜住宅950戶，和北台灣房地產市場一年推案規模比起來，占比非常小，能否達到平抑房價效果令人存疑。而抽中合宜住宅的人有機會以約市價七折申購新屋，5年、10年即可轉售，等於中了樂透，製造另一種不公平。再者，國內只租不售的社會住宅需求共19萬戶，其中大台北地區的需求性最高，而合宜住宅規定10％戶數做為社會住宅，等於需要興建190萬戶，政府要到哪裡找土地？且以大台北地價之高，政府受限於財政，勢必採用BOT方式，最後政府只能取得非常少的社會住宅，與所花的成本、土地不成比例，顯見合宜住宅政策並無法滿足社會對社會住宅的需求。另外是國內空屋閒置問題，營建署2012年調查的結果，全台「低度使用住宅」共86.3萬戶，占全國房屋數量的10.6％，而主計總處2011年採抽樣訪查方式計算出的「空閒住宅」更高達156萬戶，顯示房屋數供過於求，廣建合宜住宅加大住宅供給，不僅使資源錯置空屋問題更加嚴重，市民原有的公園、綠地也將蓋滿房屋成為鋼筋叢林，大面積的休憩場所將成為奢侈的夢想。若要落實「居住正義」，讓人民安居樂業，年輕人買得起房子，住得起台灣，除提高國人的薪資水準外，在財產稅制、資金利率、貸款成數、資訊健全、住宅政策與法令等方面都必須多管齊下進行調整或改進，並以周延的配套措施以之因應。對此，我們提供些許淺見供執政者參酌。在財產稅制面上，由於土地稅與房屋稅屬地方稅，各縣市分開計算，無法跨縣市計算累計課稅，防堵跨縣市囤房，因此，建議修法將全國房產總歸戶，在「不增加自用住宅者稅負」為原則下，加入囤地、囤房累進稅率的概念，加重課稅，房地越多，稅負再累進，提高持有成本。同時，房地分離課稅的情況下，不但公告現值與市價落差甚大，亦造成土增稅稅負偏低的問題。實務上，建設公司常利用房地分離課稅，以提高土地售價、壓低房屋售價，並提高建屋成本費用的方式，操縱房地價格比例，達到規避房屋交易所得稅的目的。因此，若要徹底解決房地產稅負問題，則必須配合實價登錄制度，推動房地合一課稅，將房屋與土地總價按實價合併課徵所得稅，以擴大稅基。在資金面上，高利率是抑制房價最大的利器。但世界水準還在零利率，央行也不能獨樹一幟調升利率，以免引來熱錢套利。因此，選擇性信用管制，對於第二戶貸款成數降低到四成與小幅度調高貸款利率，是可行的貨幣政策。公股行庫應先動起來，配合不動產租稅政策，立即實行，房價自然有機會合理化。在住宅政策上，建議以社會住宅取代合宜住宅。八德合宜住宅開放出租比原案僅10％，其餘九成都交由建商販售，因利潤太高才衍生弊端，若能將未來各縣市合宜住宅案的出租比均提高至50％以上，不僅能減少弊案，減少資源錯置情形，也有助於政府住宅政策的長期性。在利率超低、資金氾濫、投資管道有限與房地產稅制不健全的大環境下，結構性的問題盤根錯節，未來能否落實居住正義，不僅取決於政府決心及態度，也考驗著政府的智慧。
新聞來源http://www.chinatimes.com/newspapers/20140605000077-260202
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